Специфика деятельности частного предпринимательства в сфере ЖКХ

Казалось бы, работа управляющих компаний, частных и государственных, у всех на виду. Казалось бы, все они ориентированы на общение с населением, в первую очередь со своими жильцами: открытые сайты, домовые чаты, часы приёма и так далее... А с другой стороны, руководители этих структур крайне редко и неохотно идут на контакты с прессой. Вот и наш сегодняшний собеседник, руководитель частной управляющей компании, признаётся: «Основное в моей профессии – это контакты. Контакты абсолютно со всеми – с поставщиками ресурсов, с префектурой, с рабочим персоналом и в первую очередь с населением. По сути, я работаю «говорящей головой». Однако на интервью с журналом «Хан-Тенгри» этот вполне себе современного типа и внешности руководитель согласился только на условиях анонимности. «Из коллегиальной солидарности, - пояснил он. – Никаких секретов от ваших читателей у нас нет, но есть такое понятие, как корпоративная этика». Нам данное объяснение показалось достаточно убедительным – и мы ещё раз благодарим NN (имя, должность и компания редакции известны) за состоявшийся разговор.

– Давай для начала уточним твою должность...

– Я очень долго работаю на должности руководителя управляющей компании.

– То есть это подразделение «Жилищника», да?

– Нет, это не «Жилищник».  Я всю жизнь работал в частных управляющих компаниях, попал в сферу ЖКХ сразу после института. У застройщиков работал, и в том числе не только у застройщиков, но и просто у людей, которые принимали бизнес у управляющих компаний и имели на этом какую-то прибыль. Руковожу объектами, руковожу бюджетом, экономикой и прекрасно вижу, сколько и на что, как уходит и почему.

– ЖЭК – это закрытая сфера?

– Ну давай так: ЖЭКов у нас уже давно не существует. У нас существуют определённые структуры, которые копируют ЖЭК в Российской Федерации после Советского Союза. Это управляющие компании, частные и государственные. Это могут быть МУПы (муниципальные управления), ГУПы (городские управления). В Москве это «Жилищник», который тоже, по сути своей, государственное управление, но при этом с финансированием каких-то частных инвесторов.

– Частных инвесторов?

– Да, конечно.

– Я всё время думал, что финансируют «Жилищник» жильцы.

– Не во всём так. Жильцы финансируют только то, что идёт на содержание и ремонт. Содержание и ремонт принимается либо на муниципальном округе, либо на государственном уровне. Муниципальный тариф предусматривает за собой минимальный перечень управления, буквально минимальный, то есть это уборка этажей два раза в месяц, и так далее и тому подобное...

– А ремонт?

– Содержание. Не ремонт. Капитальный ремонт предусматривает уже другие структуры, другое финансирование и всё остальное.

– А благоустройство территории?

– Смотря к какому региональному округу вы относитесь. Если это брать Москву...

– Мы про Москву говорим.

– Про Москву говорим, хорошо. В Москве благоустройство территории субсидируется мэром, то есть за счёт налогообложения и дополнительной прибыли Москвы.

– Дополнительной прибыли чего? В смысле – московские налоги?

– Да, конечно. Поэтому в Москве содержание и ремонт, по сути, ниже, чем в других регионах, даже в Московской области. В Московской области в содержание и ремонт, в тариф, в ставку входят всегда придомовая территория. В Москве это на дотации города.

– Всё равно, мне кажется, абсолютное большинство людей представляют картину следующим образом: мы платим квартплату, на эти деньги существует и работает весь комплекс ЖКХ – и точка.

– Механизм намного сложнее. Вот смотри: из чего складываются наши коммунальные ресурсы? За содержание, ремонт и всё остальное, то, что мы платим за квартиру – это общедомовые нужды, это ресурсы, которые нас обеспечивают, и работа органов, которые являются управляющими организациями, эксплуатирующими организациями в сфере ЖКХ. То есть здесь надо понимать чёткое разделение. Что такое ресурсы? Ресурсы нам предоставляют ресурсоснабжающие организации. В Москве это МОЭК, Московская объединённая энергетическая компания, которая предоставляет теплоснабжение. В домах, где есть индивидуальные тепловые пункты, это ещё и подогрев холодной воды для горячей воды. Есть «Водоканал», который предоставляет нам холодную воду. Есть также монополист в Москве по вывозу коммунальных отходов, твёрдых коммунальных отходов, так называемых ТКО, то есть это наш бытовой мусор. Также существует Мосэнергосбыт, который предоставляет нам электроэнергию, и существуют управляющие организации, которые предоставляют содержание мест общего пользования и благоустройство территории в зависимости от дотации мэра либо в зависимости от принятия решений на общих собраниях собственников. То есть надо понимать, что не всё идёт в копилку управляющих организаций, а распределяется уже в рамках того, что принимает Москва.

– Но что-то, наверно, в копилках остаётся? Ты давно там работаешь в этой сфере?

– Я всю жизнь работаю в сфере ЖКХ, поэтому видел разные структуры управления. На что остаётся?..

– Вот динамика заработных плат, скажем, штатных сотрудников «Жилищника», например, – она какая?

– Она не соответствует рыночной сфере. Что касается «Жилищника» – не соответствует. Многие «Жилищники» города Москвы сейчас сталкиваются с нехваткой сотрудников, с заселением сотрудников в технические помещения в связи с нехваткой денежных средств для снятия общежитий и квартир для сотрудников, с возрастающим объёмом производства в жилищной сфере и требованиями собственников соответствовать определённым стандартам, которым они хотят соответствовать. Государственный тариф в Москве подуславливает минимальные требования, которых на сегодняшний день практически не хватает. Мы должны понять, что дома в Москве – они совершенно разные: от пятиэтажек до новых домов, построенных после реновации,  которые представляют собой уже совершенно другую инженерную систему – водоотведения, канализации, индивидуальных тепловых пунктов, электрощитовых и всего остального инженерного оборудования. Вентиляции... Вентиляция – очень больная тема, кстати, сейчас в новостройках. И Москва столкнулась с тем, что им не хватает... «Жилищнику» не хватает средств, чтобы эксплуатировать именно новые большие дома.

– А какой процент жилья в Москве обслуживает «Жилищник», хотя бы примерно?

– Я думаю, процентов 70–75.

– Остальное – жилищные товарищества, частные управляющие компании?

– Частные управляющие компании – это в основном сейчас в Москве то, что строят частные инвесторы и застройщики.

– И они сами...

– У нас сейчас законодательство вышло на этот уровень. Застройщик построил дом, вы этот дом год обслуживаете, и только после года обслуживания жители могут решить, нужны ли вы им дальше. Либо они хотя сменить управляющую компанию и понизить тариф, либо они хотят остаться с вами.

– «С вами» – это...

– Как пример – с частной управляющей компанией.

– Ясно. А структурно «Жилищник», базовая единица «Жилищника», сколько примерно обслуживает домов?

– «Жилищник» – это многоструктурная организация. Есть очень много «Жилищников»... По районам: Восточного Дегунино, Северного, Владыкино, «Жилищник» Головинского района, «Жилищник» Юго-Западного района. То есть это структуры, которые обслуживают порядка 100, 150, 200 домов. В каждом районе свой «Жилищник». У них есть интересные дотации, у них интересные мэровские, скажем так, положения, которые существуют, и за счёт которых, наверно, они, может быть, и живут. Но, опять-таки, если мы берём последние 5 лет, то у нас тарифы в Москве растут за содержание и ремонт порядка на 3%. 3–3,5%, может быть на 4, максимум на 5, это надо смотреть. Чем это плохо? Тем плохо, что инфляция только официально составляет 8–9%. В результате «Жилищник» уже не может предложить те условия жителям, нанимая тех самых специалистов и рабочих, как и три года назад, потому что тогда были стоимости одни и зарплата одна. За три года мы увеличили зарплату, если брать коэффициент, на 9%, а инфляция за это время выросла на энное количество процентов. И, конечно, людям проще идти, скажем так, в доставку еды, чем работать тем же инженером, квалифицированным, с высшим образованием, в «Жилищнике». И вот это, конечно, большая боль, потому что дома-то у нас современные, а тарифы, которые предлагает Москва, даже с дотацией мэра... Может быть, сейчас будет всё пересмотрено, но как будет – никто не может сказать.

– Ты сказал, что попал в сферу ЖКХ сразу после института. Тогда уже были иностранные рабочие?

– Иностранные рабочие всегда присутствовали. Я имею в виду – после развала СССР.  Без мигрантов в нашей отрасли ну просто никак. Это, скажем так, минимальные затраты для максимального производства труда.

– Иностранные рабочие?

– Да.

– В основном это таджики, узбеки, киргизы?..

– Я в основном в своей сфере работал с узбеками. У меня были и таджики, и... Нет, киргизы – в меньшей степени. Но в большей части это были узбеки. Вполне себе адекватные люди, понимающие. И даже сейчас я работаю с ними. Они все понимают, зачем они приехали, что они хотят. Для меня это адекватные, в принципе, граждане, которые приехали на заработки и хотят заработать и отправить семье определённые средства для существования на своей родине.

– Они подолгу работают обычно или есть какие-то сезонные вещи?

– В ЖКХ, я скажу так: если приезжают, то приезжают уже на определённое количество времени. Это не сезонная работа. Они сюда приехали на 2, на 3 года; если у них получается оставаться, они остаются. Раньше это было более прибыльно, потому что доллар был меньше, рубль крепче. И в целом сейчас жилищно-коммунальный комплекс без таких рабочих... я не знаю, что с ним будет. Они работают с 6 утра до 6 вечера, и я всегда могу позвонить, попросить, и они придут, уберут и сделают так, как я хочу. Если мы будем – наш соотечественник, не наш соотечественник – нанимать людей, это будет, я думаю, немножко по-другому. Существует всегда такой момент, что они потихоньку натурализуются, то есть через 3–4 года работы в Российской Федерации начинают понимать, что можно после шести не брать трубку, что можно схалявить там, туда, сюда, пятое, десятое. И тогда приходится менять бригаду, отправлять на разные объекты и всё остальное.

– А как происходит... Где вы их находите, этих рабочих?

– Здесь я ничего не могу сказать, потому что существуют определённые компании, которые предоставляют нам эту рабочую силу. Как они находят, через кого они находят – я не знаю.

 

– И они их привозят?

– Да, конечно. Они их контролируют, у них свои менеджеры. Я просто представляю как управляющая организация свои требования для организации труда, и уже потом, когда их привозят, я уже непосредственно общаюсь не только с менеджером, но и с дворниками.

– А проблемами их заселения вы занимаетесь?

– «Жилищник» предоставляет общежитие, предоставляет всё для этого. Частные компании, которые предоставляют частным управляющим организациям возможность найма иностранных граждан – они сами занимаются. В Москве сейчас идёт борьба, чтобы иностранные граждане не жили в технических помещениях. Понятно, можно сократить затраты на квартиры, на общежитие, поселив их в технических помещениях, в подвалах, на чердаках. Последние лет пять идёт очень сильная борьба с этим, и, в принципе, практически, я думаю, на 85% Москва ограничила себя в том... даже не то что Москва, и Московская область... что компании, которые предоставляют услугу клининга, уборки территорий – они всегда закладывают съём жилья в договор с управляющими организациями.

 

– Приезжают в основном мужчины?

– Нет. У меня сейчас и мужчины работают, и женщины.

  

– Семьи или поодиночке?

– Семьями тоже, да. Я понимаю, что сейчас идёт борьба за то, чтобы они приезжали со знанием русского языка. Не всегда это так, скажу честно, потому что, бывает, мы все вместе друг друга учим. Иногда Google-переводчик, «вот что я хочу от тебя». Приезжают семьи. Чем семьи лучше? Тем, что они крепче держатся за один объект, муж и жена всегда контролируют друг друга. То есть, приезжая в Москву, ты понимаешь, что ты ушёл от семьи, ты здесь что-то зарабатываешь, ты можешь себе позволить отдохнуть, выпить и всё остальное. У некоторых это превращается в зависимость. А когда они семьёй приезжают, они друг друга контролируют. И в целом, по мне, это лучше. Хотя сейчас идёт разговор о том, зачем приезжают сюда с семьями и всё остальное и прочее. Но как по мне – с семьями надежнее. Люди едут зарабатывать деньги. Не надо забывать о дополнительном заработке: мусорные, контейнерные отходы и всё остальное, что люди выкидывают – это металл, это картон, это всё, в принципе, перерабатывается и в какой-то сфере сдаётся, и это дополнительный доход для наших мигрантов.

– Ясно. То есть 3–4 года всё хорошо – а потом?

– Они привыкают к району, они привыкают к руководству. И вот эта миграция между районами – она всегда должна быть, то есть всегда надо менять. Потому что, как и любой человек, ему нужно менять сферу деятельности каждые 4–5 лет. То же самое и у них. И он не может 20 лет быть на одном доме дворником. Всё равно качество услуг со временем падает. Он привыкает, что этим не надо здесь чистить, этим не надо здесь убирать, эти и так довольны, детскую площадку не надо чистит, а, по сути, надо чистить по законодательству. Всегда найдётся новый собственник, который скажет: «По законодательству это надо. А почему дворник этого не делает?» Пойдёт жалоба в управляющую компанию, в инспекционные органы, и так далее, и тому подобное.

– А бригадиры и начальники участков – это в основном москвичи?

– Бригадиры – скорее, их старшие оттуда, а начальники участков и их менеджеры – да, это москвичи или граждане Российской Федерации.

– Ясно. Интересно, насколько они способны контролировать своих рабочих. То есть они знают, где они живут, они могут отслеживать какие-то настроения. Да, нет? Как это происходит?

– Всё происходит просто. Менеджер обязан контролировать своих подчиненных, это его задача, его трудовые будни. Если что-то случается, он должен быть всегда на месте. По функционалу рабочие ему полностью подконтрольны. Это не только контроль за работой, но и контроль за их бытовой жизнью, конечно, в том числе. Он должен их заселить куда-то, он проконтролирует, чтобы их не выгнали, если нет денег, что происходит. Это тоже работа менеджера клининговой компании.

– Ясно.

– Что касается смены мигрантов клининга на граждан Российской Федерации... Это сложная тема. Вот у меня никогда не было за 25 лет работы в ЖКХ (или даже больше) русских дворников и уборщиц. Ни москвичей, ни приезжих из регионов.

– А пенсионеры наши не хотят подрабатывать?

– А что такое пенсионер на уборке снега? Надо иметь физическую силу. Понятно, что за пенсионера надо вносить отчисления в Пенсионный фонд,  обустраивать все налоги. Это всё вложения. И если ты, его работодатель, заставляешь его трудиться физически больше, чем пенсионер может себе позволить, то, конечно, всё это не очень хорошо будет в дальнейшем, не дай бог что случится...

– То есть просто невыгодно?

– Невыгодно, да. И та же бабушка 65–70 лет, которая будет мыть полы – она сколько этажей мне помоет за день и сколько мне помоет молодая или среднего возраста узбечка? Совершенно разные. И да, вот ещё такой момент: у меня работают таджики русифицированные, с российскими паспортами, на официальных должностях.

 

– А узбеки какие – городские, деревенские?

– В основном из аулов. Ребята простые, семьи приезжают, у них свои дела, правила. Но могу сказать то, что от работы они никогда не отказываются. Если их правильно настроить, если их правильно мотивировать, если правильно давать задания, не перекидывая от одного на второе, то они всегда придут, скажут: «Мы это сделали. Начальник, что делать дальше?» Главное, дать им понять, что они здесь нужны, и с ними... Вообще со всеми людьми в этой сфере надо общаться по-человечески. Ты придёшь к нему, поздороваешься всегда: «Как у тебя дела? Всё ли у тебя хорошо? Есть ли у тебя хлеб поесть, чай? Всё? Всё хорошо? Одежда, спецодежда есть? Уборочный материал есть? Если что нету, что надо?», – ты дашь ему, и он всегда ответит тебе взаимностью и будет делать то, что ты потребуешь в рамках должностных обязанностей.

– Возьмём стандартный участок. Это крупная единица?

– Участки бывают разные. Бывают 10 квадратных километров, бывают 2 квадратных километра, бывает 500 метров. Но при этом на участке могут находиться пятиэтажки, могут находиться 24-этажные дома, 36-этажные дома. На некоторых участках нужны садовники. Всё это должно предусматриваться тарифами. Конечно, сейчас даже новые застройщики строят в основном индивидуальные проекты в городе Москве, которые предусматривают собой более высокие тарифы, потому что в новых домах закрытые территории, увеличенные детские площадки, какие-то клумбы с определёнными цветами и зелёными насаждениями, которые требуют садовнического ухода, а не просто полива. И когда сдаётся новый ЖК и туда приходит определённая управляющая компания, которая, например, от застройщика, она говорит: «Да, уважаемые жители, мы предлагаем тариф такой-то. Это может быть не 45 рублей, как у города, а 70 рублей, 80 рублей с квадратного метра. Но за этот тариф мы вам предлагаем не 2 раза в месяц убирать этажи, а 3 раза в неделю мыть ваши этажи. У вас на территории будет садовник. У вас будет не один дворник, который ходит-подметает, а три дворника, которые подметают, убирают, вырывают сорняки и так далее. Вы будете на это соглашаться?» Уже идёт определённый диалог с собственниками. Это очень интересная сфера на самом деле. И самое глобальное то, что сейчас – это убедить жителей, что 80, 70 рублей – это адекватная, нормальная цена для эксплуатации вашей недвижимости, которую вы приобрели. Потому что те инженерные системы, которые сейчас новые застройщики строят – они требуют, конечно... Даже я сейчас столкнулся с такой историей, что те инженерные системы, которые у меня есть – они пропали в Российской Федерации из-за санкций, и чтобы их сейчас отремонтировать либо отреставрировать – это параллельный импорт, то есть в два раза больше затрат. Я говорю собственникам, что, ребята, сейчас нет этих вещей на рынке, но мне надо их закупать. Они говорят: «Мы вам платим. Закупайте». Но тех средств, которые мне отдают собственники, не хватает на нормальную эксплуатацию и на закупку запчастей по параллельному импорту. Да, правительство сейчас пошло, и Москва сейчас пошла, и Московская область пошли на некоторые послабления. Есть специальные инспекции, которые контролируют сферу ЖКХ, и инспекции сейчас более лояльно относятся к определённым вещам. Если житель пишет в инспекцию, что что-то не работает, то раньше сразу приходило предписание с определённым штрафом. Штраф на юрлицо – в Москве это 300 тысяч. 300 тысяч – для управляющей компании это большая сумма. Сейчас инспекторы идут на послабление - сначала предостережение для исправления, это какие-то предупреждения, и потом уже, если ты в какую-то определённую дельту времени не исполняешь предписание, тогда да, идёт уже штраф и всё остальное. Хотя раньше сразу были штрафы.

– Как тебе кажется, какой процент мигрантов оседает в Москве навсегда?

– Конечно, такой процесс имеет место быть. Я думаю, оседают сейчас, на данное время, с долларом, с СВО и со всем остальным – оседает, наверно, процентов 25, не больше. Может быть, под 30%, но не больше. До всего этого оседало до 50–70%. Сейчас реально очень мало оседает. В принципе, все уезжают обратно в свои аулы, в свои деревни, в свои города.

– Вот он приезжает сюда, он зарабатывает деньги и там строит дом, и когда дом построен, он возвращается на родину. Так?

– Нет. Иногда люди привыкают здесь работать. Он не для себя строит уже, а для детей. У меня дворники – очень мало молодых ребят. Молодые в основном на стройке работают. Почему-то в ЖКХ у меня работают уже люди, которые, наверно, имеют детей возраста 18–25 лет, и, в принципе, для них работа – чтобы у них было будущее в их стране. Не в нашей стране. Они здесь работают, чтобы там их детям жилось лучше. А уж там как у детей получится... Как раз на прошлой неделе подходит ко мне человек, который работал у меня, мыл полы в подземном паркинге на поломоечной машине, подходит и говорит: «Приглашаю Вас на свадьбу. У меня старший сын получил сейчас высшее образование, стал юристом, вот жениться собрался. Все мы собираемся туда, три деревни». Он для детей работает. Он всё туда отсылает. Живёт в общежитии, ест эти дошираки, чтобы их детям жилось хорошо. Это, по мне, достойно хотя бы понимания.