Рынок недвижимости в Центральной Азии

Известный петербургский предприниматель, специалист по коммерческой недвижимости Николай Антонов делится с журналом «Хан-Тенгри» своими профессиональными впечатлениями от командировок в Центральную Азию.

–  Николай, у вас есть достаточно свежие наблюдения, касающиеся рынка недвижимости стран Центральной Азии.

– Да, я занимался соответствующими исследованиями в Казахстане и Кыргызстане. Это, в первую очередь, столицы: Алматы, Астана и Бишкек.

– Тогда первый вопрос  будет про общее состояние рынка коммерческой недвижимости. На что это похоже и не похоже, соотносясь с историей российского рынка?

– Прежде всего надо сказать, что Казахстан, как страна с более богатыми ресурсами, заметно более продвинута в сравнении с Кыргызстаном. Выше деловая активность, быстрее идет развитие, и проекты в области недвижимости качественнее и интереснее. При этом Казахстан (как, впрочем, и Россия) имеет довольно значительные региональные различия. Скажем, в Астане и Алматы реализуются принципиально различные подходы в плане градообразования и в том, что касается отношения к недвижимости. 

Николай Антонов

Алматы – это прежде всего коммерческий центр. Это – жизнь, это – торговля, это ориентация на розничного потребителя: от ресторанов и торговых центров до таких современных форм, как коворкинги, что, признаюсь, было для меня неожиданно. Коворкинги сперва были не слишком большие, но спрос возник колоссальный, особенно после массовой релокации туда IT- компаний из России. Сегодня проектом коворкинга площадью в 5000 кв. м уже никого в Алмате не удивить.  А я видел и 10 000 кв. м.

– Что же вас удивило?

– То, что в странах ЦА уже появились вот эти современные, гибкие форматы офисной недвижимости, совсем недавно появившиеся в Москве и Санкт-Петербурге. 

– А в Казахстане они когда возникли?

– Примерно говоря, два года назад. Отставание от России здесь года на два-три, я имею в виду Алматы. Это безусловно основной деловой центр страны, там сосредоточен весь бизнес, особенно торговый. Астана – это больше столичные функции, политическая столица, в которой сосредоточена власть. Да, в Астане имеются прекрасные объекты, вроде Абу-Даби Плаза, построенные, так сказать, на перспективу. Это комплекс, в котором реализованы гостиницы, торговые центры, но вот деловую, т.е. офисную часть еще предстоит заполнить арендаторами. А заполнять особо некем. Почему? Потому, что есть государственные и около государственные структуры, которые могут арендовать помещения по ставкам, не выше определенных. А Абу-Даби Плаза ориентирована на премиум-сегмент, со ставками, заметно выше среднерыночных. Мы вели с ними переговоры о том, как довести их продукт, сделать его все-таки продаваемым. 

– В чём там проблема?

– Они построили объект, так называемый «Shell and Core», то есть без отделочных работ, пустые стены. И предлагают рынку лот от 500 до 1000 кв. м. Таких арендаторов, которые придут, сделают проект отделки, вложат деньги в дизайн, проектирование, строительные работы и в России-то трудно найти. Рынок привык к более высокому сервису, когда люди могут прийти на все готовое. Ну, а в Астане таких арендаторов практически нет. Поэтому проект Абу-Даби Плаза прекрасен как здание и ужасен как внутреннее наполнение. Это в каком-то смысле – флёр Востока, когда стараются сразу сделать роскошное, богатое здание и даже строят его за свои деньги на тех или иных хороших участках, но фактически не задумываются о внутреннем функционале, не задумываются о характеристиках своего продукта на рынке недвижимости: какой классности должен быть бизнес-центр, какой гибкости должны быть арендные предложения или какой ритейл должен быть на первом этаже, а какой на втором. Должен ли на этом месте быть отель, либо апарт-отель, либо хостел. Вот таких правильных концептуальных решений – буквально единицы. Очень много примеров, когда люди с деньгами получали хорошие пятна застройки, возводили здания и эти здания сейчас пустуют. Нас как консультантов как раз и приглашали для того, чтобы сделать анализ наилучшего использования здания либо проекта приспособления его для той или иной коммерческой деятельности. 

– В России были подобные проблемы?

– Конечно. Практически всё, что мы видели в Казахстане, было в России с ретроспективой в 3-4 года. Скажем, обычай предоставлять арендаторам помещения «Shell and Core» в России присутствовал где-то до 2018 года. А сам тренд сдавать отделанные, специально приспособленные помещения у нас зародился где-то в 2013 году. То есть, мы можем заглянуть в наше недавнее прошлое и увидеть картинку будущего в Казахстане. Чем наш опыт и ценен для Казахстана. И российским компаниям, занимающимся управлением недвижимостью, это очень сильно помогает. 

– С вашего позволения, вернемся к вопросу о разнице между Астаной и Алматы. В Алматы все несколько иначе?

– Там по-другому. В Алматы много правильных, модных форматов коммерческой недвижимости. Алматы все-таки город бизнеса, а Астана – город чиновников. В Астане, конечно, тоже есть так называемый «соцкультбыт», там есть ритейл, можно купить те или иные вещи – я ходил в один из первых гастромаркетов, где много точек питания и человек может выбрать любую кухню на свой вкус, так называемое бесшовное пространство, фуд-холл в рамках единой концепции. То есть, в Астане близкие к политике и власти люди деньги зарабатывают, а вот тратить их, как мне показалось, они отправляются в Алмату. Рейсы удобные, самолеты хорошие, дорога занимает около часа. Люди могут себе позволить в пятницу улететь, а в воскресенье вернуться и в понедельник выйти на работу. 

– А в Кыргызстане?

– Там, соответственно, ретроспектива еще глубже. Мы можем видеть ситуацию на рынке, отстающую от нашей на восемь, девять лет. Скажем, апарт-отелей там еще нет. Вот мы только начали разговаривать с местными предпринимателями об этих модных форматах, подходящих и для жизни, и для сдачи в аренду. А спрос в Бишкеке есть – люди приезжают и отдохнуть, и на Иссык-Куль, и делать бизнес. Кыргызстан – транзитная страна, позволяющая растаможивать грузы из Китая, которые дальше расходятся по странам СНГ, в том числе и в Россию идут.  А как обстоит дело с жилой недвижимостью? Мы видим, что банковская система, государство еще не обратили внимания на эту отрасль, как это сделано сейчас в России. Что это значит? Полное отсутствие так называемого проектного финансирования через эскроу-счета. 

– Можно поподробнее…

– Общая схема: инвестор вкладывает деньги на этапе рытья котлована, ждет, когда строительство закончится, принимает свой объект и живет в нем. Естественно, существуют риски – как было и у нас в конце нулевых годов – застройщик может разориться и не достроить те или иные объекты. Обманутые дольщики и все такое. В целом получается следующая картина. При отсутствие банковского финансирования риски несут люди, финансирующие строительство жилого дома с котлована. Есть, можно сказать, первый уровень инвесторов – они хорошо знают девелопера, они ему доверяют, это первый его приближенный круг. Они вкладываются на этапе рытья котлована. По цене, скажем, $1000-1800 за кв. м. По этой цене они покупают будущие квартиры. Девелопер получил эти деньги, на них он выполнил работы нулевого цикла, т.е. фундаменты, и начал «гнать каркас». На этом этапе появляются инвесторы второго уровня, для них цена уже $1300-2200 за кв. м. То есть, те первые, из ближнего круга уже заработали по $200-300 за кв. м. Причем, оформив переуступку своих прав, они еще и не будут платить налоги с этого дохода. Кстати, для стран Центральной Азии характерен расчет именно в американских долларах – это важно знать. Дальше. На деньги от инвесторов второго уровня застройщик делает фасады, «закрывает контур». К этому моменту инвесторы первого уровня продают свои договоры с доходностью 30% годовых. При этом появляются инвесторы следующих уровней, и вот когда дом построен до конца, появляется последний инвестор, который, собственно, будет жить в этом доме – он же потребитель, он будет пользоваться домом. В отличие от предыдущих, которые участвовали ради заработка. Этот круг прохождения денег, как мы видим, позволяет хорошо заработать, иметь высокую доходность. Но и риски тоже относительно высоки. Так вот банки в Казахстане и Кыргызстане этого пока «не видят». То есть, программы банковского участия в строительстве только-только появляются.

– Но это универсальное, у нас так же было, да?

– Да, эта схема была в России до 2008-2009 года, она была популярна, каждая домохозяйка знала, что надо найти надежного застройщика, вложиться в квартиру однокомнатную, желательно у метро, подождать, она подорожает, продать, купить следующую и т.д. Это сейчас сплошь и рядом происходит в странах Центральной Азии. Это обусловлено еще и тем, что очень слабо развита банковская система в плане выдачи ипотечных кредитов и, как я говорил, проектного финансирования. У нас банки «увидели» весь этот процесс, всех этих инвесторов и поняли, что деньги нельзя выпускать из своей экосистемы. Причем, конечный потребитель – это ипотечник, покупающий на ипотеку для себя эту квартиру. То есть, банки при поддержке государства вытесняют этих частных инвесторов, становясь на их место. По моему прогнозу, до массового выдавливания банками инвестирующих на котловане инвесторов в странах Центральной Азии – три-четыре года. Рынок трансформируется в более цивилизованные формы. И те, кто сейчас его формирует, попадет в привилегированную категорию так называемых «надежных застройщиков».

– Какие перспективы у рынков коммерческой недвижимости в этих странах?

– Рынки растут, показывают хорошую доходность. Если у нас 10-12, а то и 15 лет окупаемости является нормой, то в Центральной Азии я вижу проекты, окупаемость которых начинается от 7 лет. Это очень хороший показатель. Это примерно 15% годовых + подорожание самой недвижимости. А с февраля 2022 года недвижимость там очень резко подорожала. Подросла как на дрожжах. Особенно подрос в плане расценок рынок аренды квартир, а следом и коммерческой недвижимости. Вырос в 2 – 2.5 раза.

– Про интерес к этому рынку российских инвесторов. Кто они такие: специалисты по недвижимости или просто те, кому надо пристроить некоторые суммы денег (кстати, какие?)?

– Конечно, это не рынок Арабских Эмиратов, привлекающий сумасшедшие деньги, но все же есть устойчивый тренд на увеличение объема иностранных инвестиций, в том числе из России. Ну, и у нас спрос был и есть: люди перекладывают деньги в зарубежные активы. И, конечно, когда искали что-то более или менее понятное с точки зрения законодательства, языка, ликвидности, то выбирали Казахстан, а в нем, наверное, на 80% – жилой фонд. Это был для них понятный продукт. Ну а остальные 20% – в нежилую, коммерческую недвижимость. 

– Портрет такого инвестора?

– Это где-то от 20 до 50 миллионов рублей. Здесь относительно низкий порог входа – и в плане суммы, и в плане времени, довольно быстро можно вложить деньги. Юридических барьеров почти нет, относятся к российским гражданам прекрасно, российские инвестиции ждут, в отличие от некоторых других стран, в которых открещиваются. Так что, инвестировать в Центральную Азию довольно приятно и надежно – но надо все же знать, куда именно. Поэтому предпочитают рынок жилья – он все-таки менее рискованный, чем рынок коммерческой недвижимости. К тому же там выше порог входа, что тоже повышает риски. Скажем, можно вложиться в квартиры, сразу в несколько – это диверсифицирует риски. А коммерческий объект «рискует» весь сразу. Торговый центр вы потом будете продавать два или три года. 

– Возвращаясь к моему вопросу о российских инвесторах – все-таки, кто это? Вы их видели?

– Да, конечно. Их много. Начиная от, как я для себя называю, простых домохозяйств. Которые решают, что вот есть лишние 5-10 миллионов рублей, куда бы вложить? В Болгарию, Испанию? Да ну, сейчас в эти страны даже попасть трудно. Арабские Эмираты перегреты. В Китай не вложишься. Остается СНГ: Грузия, Узбекистан и вот – Казахстан и Кыргызстан.

– И вы как раз консультируете такие, удобные для российских инвесторов, проекты?

– Да, мы, например, сейчас консультируем девелопера, строящего жилой комплекс премиум-класса с обслуживанием как в апарт-отеле. Также сделали для владельцев пятен предисследование строительства апарт-отеля. Инвестируем свои знания в строительство курортного комплекса с гостиницей и сетью апартаментов на озере Иссык-Куль, первая линия. Это все как раз варианты для небольших частных инвесторов из России – покупка жилья, апартаментов в апарт-отеле – то, что мы успешно продвигаем и здесь.

– Небольших?

– Ну да. Инвестор покупает не весь апарт-отель, а один или несколько апартаментов в нем. Как квартиру в многоквартирном комплексе – но тут есть целый ряд вкусных преимуществ.

– Это местный девелопер? 

– Да, местные респектабельные девелоперы. Они обратили на нас внимание, заинтересовались нашей компетенцией, несколько раз приезжали сюда, в Петербург, мы обучаем их персонал.

– Это важная составляющая – обучение персонала?

– Да. В принципе, они могли бы без этого обойтись, нанять на месте людей, начать работать и лет за пять выйти на хороший уровень, повторив все наши ошибки и находя самостоятельно решения проблем, с которыми мы уже сталкивались. А так, благодаря нам, они как бы ускоряются – и благодаря этому оказываются впереди своих конкурентов. И мы такие не одни: в этих странах сейчас колоссальный бум на рынке консалтинга, управления проектами, сопровождения. Им есть чем заняться: создаются современные структуры, строятся логистические парки, индустриальные парки современного типа. Не только в Казахстане – я знаю, что и в Узбекистане тоже. 

– А в чем преимущество российских компаний в сравнении, я не знаю, с турецкими на рынке Средней Азии?

– Во-первых, есть все-таки определенное единство менталитета, сказывающееся на рынке недвижимости. Вроде бы она – штука универсальная, но все-таки, допустим, коворкинги в Америке и в Москве довольно по-разному устроены. Что до турецкого рынка – он в сегменте жилья вполне классический, но в части коммерческой недвижимости Турция, я считаю, по развитию уступает России. В целом, у нас это все на очень неплохом, по мировым меркам, уровне  –  и есть опыт, которым можно поделиться. 

– Хорошо. Теперь в обратную сторону. А что плохо? Какие трудности поджидают российского, да и не только российского инвестора?

– Ну, это все-таки Восток. Здесь много могут обещать и не выполнять обещания. Всегда пытаются показать себя круче, чем есть на самом деле. Бросить пыль в глаза, показать, что, мол, все мне принадлежит, я хозяин, владелец всего…

– Это зависит от этнического происхождения контрагента?

– Ну, к примеру, рынок Казахстана удивил тем, что абсолютно все хотят показаться лучше, чем есть. Пообещать больше, чем способны дать. Рассказать о том, какие имеются у них везде офигительные связи. То есть, тебя закидывают горой информации о том, какие они самые-самые и бизнес надо вести только с ними, а не с кем-то еще. Еще есть такая специфика «восточного» бизнеса: если вы вызвали серьезный интерес у контрагента из тех мест, то вас обязательно будут мониторить. Приезжать, смотреть ваши проекты, ваши дела, компетенции, ваши сильные и слабые стороны. И если вы притретесь и пройдете путь знакомства – от года до двух – только после этого у вас может получиться какой-то совместный бизнес. Нельзя прийти, создать компанию, дать хорошую цену и сразу, с места в карьер, начать делать деньги на этом рынке. Они будут долго вас проверять, попутно восхваляя себя. Ведение переговоров с партнерами из Азии делится на семь этапов. И даже если на первом этапе – через полчаса после знакомства – вам обещают и контракты, и золотые горы, и завтра все подписать – то это будет далеко не так. Придет определенное отрезвление, проверка, просьба дисконта цены, отказ от сделки, потом «возможно - да, возможно - нет» и только потом вы выходите на уровень переговоров, который что-то значит. У нас же, если вы, допустим, с «Газпромом» или еще кем-то очень большим взаимодействуете, они вам сразу скажут: «вот это нам надо, а это нет, вот договор, в котором мало что можно менять, вот цена, вы либо подписываете, либо идете лесом». В Азии вам никто так грубо не скажет, вам будут говорить, что да, завтра все заключим, вы самый лучший, все сейчас будет, но вот тут что-то не так, здесь что-то не эдак, а давайте еще вот это проверим, вот это посмотрим, вот здесь посчитаем. В общем, времени им никогда не жалко, они никуда не спешат и решение принимают очень долго. Им надо вас принять, разговорить, угостить чаем, что-то выведать, поторговаться. 

– А в плане злоупотреблений силового плана?

– Есть случаи, когда привлекают инвесторов, потом отжимают бизнес и выбрасывают инвесторов. Но, поверьте, эта азиатчина и в России присутствует. Если ты зашел на рынок девелопмента – всегда существует политический риск разного уровня, начиная от местного. Так обстоит всегда и всюду. Объект большой, видный, знаковый – его могут и отобрать. Не могу сказать, что это особенность стран Центральной Азии. Любой бизнесмен понимает: начал великую стройку – держи в фокусе вопросы безопасности. 

– Языковые, межэтнические проблемы?

– Языковых проблем у меня не было. Русский язык понимают – и в бизнесе, и в сфере обслуживания. Все переговоры ведутся на русском языке. И вообще инфраструктура довольно привычная и хорошо работает: Яндекс, российские банковские карты (и при этом выдают россиянам нероссийские) и т.д. Вообще, часто возникает ощущение, что ты в России – но в каком-то дальнем, самобытном регионе. В свою очередь, в бизнесе Казахстана и Кыргызстана широко представлены национальные меньшинства: корейцы, китайцы, русские и так далее. 

– Из каких российских регионов инвесторы присутствуют в этих странах?

– Москва хорошо заметна, Петербург, нефтяные регионы, северá. От Новосибирска самолет S7 летит полтора часа до Бишкека. Полтора часа – и ты на юге, фрукты, солнце, понимают по-русски, недорогие рестораны, убежденность, что гость – это святое. Для сибирских городов это удобная локация с точки зрения инвестиций. Сам купил квартиру, приехал, посмотрел, можешь лично ее сдавать и так далее. 

– А из иностранцев кто заметен?

– Очень много турок, там на правительственном уровне инвестиции в отношения с Казахстаном и Киргизстаном. Китай не слишком заметен – то ли руки не дошли, то ли не очень их хотят, то ли не хотят ссориться с Россией. Американцы зато присутствуют на рынке, компании из Западной Европы. 

– Есть ли проблема с качеством рабочей силы?

– Тут я четко скажу: нет никакой проблемы, это все надуманно. Найти людей, желающих и способных учиться и работать, там не сложно. Я не знаю, какая доля населения относится к таким людям, но на сегодня проблемы с кадрами не острее, чем в России. 

– А есть там соответствующая инфраструктура: рекрутинговые агентства и все такое?

– Конечно. Все есть. В том числе и российские компании, работающие с персоналом.

 

Беседовал Лев Усыскин.