Назидательная интонация Ибрагимовой отнюдь не нова – ее нередко можно услышать из уст казахстанских чиновников, призывающих «расточительных» сограждан к бытовому аскетизму.
Реплика главы Жилстройсбербанка Ляззат Ибрагимовой
о том, что казахстанцы с зарплатой 150 тыс. тенге вполне могут накопить на собственное жилье, если откажутся от вечеринок и походов в кафе и рестораны, привлек к госпоже банкиру негативное внимание общества. Во-первых, назидательная интонация Ибрагимовой отнюдь не нова – ее нередко можно услышать из уст казахстанских чиновников, призывающих «расточительных» сограждан к бытовому аскетизму. Во-вторых, глава ЖССБ задела казахстанцев за живое, поскольку недоступность жилья – одна из актуальнейших социальных проблем казахстанского общества.
Впрочем при всей своей актуальности эта тема редко мелькает в докладах чиновников о динамике социально-экономических показателей. Последнее фундаментальное исследование в этой сфере было представлено в Отчете о финансовой стабильности, подготовленном Национальным банком РК еще по итогам 2014 года. Однако можно с уверенностью предположить, что с тех пор ситуация кардинальным образом не изменилась.
Итак, согласно исследованию Нацбанка, доля домохозяйств, обладающих комфортным уровнем заработной платы для покупки жилья площадью в 54 квадратных метра за 3 года – именно таким сроком необходимых накоплений в международной практике ограничено представление о доступности жилья – составила всего 2,9%, а в абсолютном выражении — 146,6 тыс. домохозяйств из 5,1 млн, насчитывающихся в Казахстане.
Необходимым уровнем заработной платы для выплаты ежемесячного вознаграждения по ипотечному займу для приобретения жилья площадью в 54 кв. метров три года назад располагали только 5,7% всех домохозяйств в республике.
Есть и более свежие цифры, основанные на исследовании агентства Ranking.kz, проведенном в 2016 году. Согласно ему, среднестатистическому жителю регионов (за исключением Алматы и Астаны) со средним заработком для приобретения однокомнатной квартиры нужно экономить и откладывать средства как минимум 16 лет.
Что касается условий ипотечного займа, то для среднестатического казахстанца они по прежнему являются неподъемными, утверждают эксперты Ranking.kz. На обслуживание ипотеки на приобретение условной однокомнатной квартиры на первичном рынке сроком на 15 лет со ставкой 17% годовых, работающий казахстанец из регионов со средним доходом будет тратить свыше 60% от своей зарплаты ежемесячно – или более 80 тысяч тенге.
В последние год-два в связи со стартом программы жилищного строительства «Нурлы жер», оператором которого и является вышеупомянутый Жилстройсбербанк, чья глава призвала казахстанцев к отказу от светских развлечений, ситуация несколько улучшилась. В частности, такой показатель как обеспеченность жильем вырос с 18,4 кв. м на человека в 2010 году до 21 кв. м к началу 2017 года. Тем не менее это все равно меньше стандарта ООН, который составляет 30 кв. м.
Вместе с тем, завышенных ожиданий общества программа, пожалуй, не оправдала. Напомним, что на стадии обсуждения «Нурлы жол» общественный деятель Талгат Абдижаппаров заявил, что главный ее эффект заключается в социальном оптимизме. По мнению эксперта, предшествовавшие ей программы были чаще всего направлены на дотацию и поддержку бизнеса. Указывая на то, что в рамках новой стратегии будет выделено 600 тыс. участков под индивидуальное жилищное строительство Абдажаппаров отмечал, что это первая программа для людей и про людей.
Однако при выходе из правительственных коридоров программа «Нурлы жер» претерпела изменения, в том числе в части внушаемого ею социального оптимизма. Сейчас в программе выделяется пять направлений – поддержка ипотечного кредитования путем субсидирования ипотечных займов – государство будет возмещать 7% кредитной ставки, а для конечного потребителя она составит 10%. Помощь застройщикам, также в виде субсидирования процентной ставки по кредитам. Также в рамках программы будет продолжено строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений – эта схема работает в Казахстане с 2003 года. Еще одно направление программы - обеспечение массивов с индивидуальной жилищной застройкой инженерными коммуникациями. Наконец, в рамках программы будет строиться арендное жиль для социально уязвимых слоев населения.
Отметим, что еще на стадии обсуждения проекта программы в ее адрес звучала критика по поводу ее ориентированности на раздачу субсидий. Заведующий Центром стратегических разработок и анализа Администрации Президента РК Айдын Кульсеитов в частностиотмечал, что простое вливание госсредств в кредитование и субсидирование процентных ставок приведет к росту цен на жилье в краткосрочном периоде, что в итоге только ухудшит проблемы строительного сектора.
Ключевым пунктом программы, по мнению эксперта, должны были стать три задачи - сделать жилье более доступным, придать толчок развитию строительной и смежных с ней отраслей. В то время как выделение госсредств на субсидирование процентной ставки по кредитам бизнесу и ипотечным займам это, прежде всего, помощь банкам второго уровня. Проблема субсидий, по мнению Кульсеитова, заключается в том, что, во-первых, они искажают рыночную стоимость самого объекта, во-вторых, помогают не сколько производителю и покупателю жилья, сколько финансовому сектору.
Однако, по-видимому, эти критические замечания, прозвучавшие на стадии обсуждения проекта, не были учтены при верстке его окончательной редакции.
Экономический обозреватель Денис Кривошеев согласен с тем, что программа «Нурлы жер» отвечает, прежде всего, интересам сектора кредитования, затем подрядчиков, крупных стройкомпаний с высокими издержками. Разговора о людях в ней и не идет.
В то же время Кривошеев обращает внимание на то, что доступность жилья зачастую связана со спекулятивными факторами – сегодня, как минимум, в половине случаев жилье в таких городах, как Астана и Алматы приобретается не для проживания, а с целью инвестиций – в том числе дальнейшей сдачи в аренду.
«В результате в одних руках концентрируется десятки и даже сотни объектов. Бороться с этим можно введя, к примеру, налог на роскошь, который бы снизил инвестиционную привлекательность рынка жилья. Затем, нужно распространять практику обязательной декларации расходов и доходов чиновников, которая исключила бы возможность инвестирования в жилье коррупционной маржи. Уверен, что эти меры приведут к росту предложения на рынке недвижимости. Только после этих действий следует решать, сколько строить и для кого», - считает экономический обозреватель.
По мнению Кривошеева, одним из слабых мест программы «Нурлы жер» является участие в ней государства как одного из игроков строительной отрасли, тогда как в оптимальном варианте оно должно лишь создавать систему стимулов.
«Государство должно строить жилье только для тех, кто не может это сделать сам и передавать его в аренду. Возможно, приобретать часть построенного жилья у застройщиков в обмен на землю и коммуникации. Что касается строительства инженерной инфраструктуры в массивах с индивидуальной застройкой, то и это излишне: гораздо лучше было бы поддержать создание кооперативов собственников участков, стимулировать использование новых технологий. Государство должно было взять на себя разве что предоставление универсальных проектов, разработанных с учетом специфики региона. Плюс - бесплатно выделять мощности, создавать удобные трансферные условия. Тоже самое касается многоэтажного строительства. Тогда функции заказчика перейдут непосредственно к будущим жильцам. Параллельно это позволит внедрить формы самоуправления и повысит ответственность собственников жилья», - заключает экономический обозреватель.
